1. 研究目的与意义
选题意义
基于商业房地产的投资性以及收益性，我国现时采用的商业房地产价值评估方法通常为市场法和收益法，然而由于商业房地产种类和用途存在着较大的差异性，传统的市场法和收益法并不能够完全满足商业房地产价值评估的需求，如：使用市场法进行因素差异修正时无法避免的主观性；使用收益法时难以恰当确定报酬率。这些传统评估方法中存在的缺陷将会影响到商业房地产的评估价值对于商业房地产市场活动的参考可信度，如何进一步突破传统评估方法的局限性以保证评估结果的合理性，这对商业房地产行业的发展至关重要。
本文以传统的评估方法为基础，结合层次分析法（AHP）和数学模糊的概念，使用AHP—模糊评估法对商业房地产价值评估进行研究，采用量化分析方法减少传统评估方法的主观性，使得对评估对象的评估结果更为精确客观，对于完善我国商业房地产评估体系具有一定的现实意义。2. 研究内容和预期目标
研究内容
1、分析商业房地产评估的特点，研究传统房地产评估方法的局限性，如使用市场比较法时选取交易案例依赖于评估人员的经验，对交易情况、交易日期、区域因素以及个别因素的差异进行调整的程度较为模糊，采用各交易实例比准价格的算术平均数、众数或者中位数以确定待评估商业房地产价格的方法过于简单等；使用收益法时由于不同的评估师经验水平不同，所选取的风险利率存在差异，导致难以形成统一的报酬率。
2、基于市场比较法和收益法，提出ahp-模糊评估法引入层次分析法（ahp）计算价值影响因素对房地产整体价值的权重占比，再结合模糊综合判定法对市场比较法中的因素差异调整和收益法中的风险利率选取等主观性较强的部分进行量化分析。
3. 国内外研究现状
国内外研究现状
国外对房地产评估方法的研究：michalis doumpos、dimitrios papastamos、 dimitrios andritsos;、constantin zopounidis（2020）基于2012-2016年期间希腊的大量房地产样本对参数和非参数回归技术的性能进行了比较分析，以可靠的住宅物业自动估值模型探索了将空间效应纳入估值过程的不同方法；malgorzata renigier-bi#322;ozor、arturjanowski、 maurizio d’amato（2019）以自动估值模型的形式阐述决策算法，该算法使用决策理论和数据挖掘技术的假设（粗糙集理论（rst）和值容差关系（vtr） - 模糊逻辑），可以解释房地产变量之间非确定性关系的可能性；vincenzo del giudice、 pierfrancesco de paola、 giovanni battista cantisani、david arditi（2017）提出了将粗糙集理论（rst）应用于房地产领域，与所谓的'价值公差关系'（vtr）的功能扩展相结合，以提高其灵活性，在同一房地产样本上开发了多元回归分析（mra），旨在比较rst和mra结果；vincenzo del giudice、 pierfrancesco de paola、fabiana forte、david arditi（2017）使用了遗传算法（ga）解释了那不勒斯中心城区房地产租金价格与住房单元地理位置之间的现有关系；vincenzo del giudice、francesca salvo、pierfrancesco de paola（2018）使用了bootstrap方法确定位于科森扎( 卡拉布里亚区 ,意大利 )的住宅物业的房地产的边际价格。
国内对房地产评估方法的研究：刘阳（2016）在分析了影响房地产评估的基本因素及其主观权重的基础上,利用灰色聚类方法对杭州某处房地产进行了聚类评估,得到了各影响因素的基本聚类,并初步从综合聚类系数的所属灰类分析出该房产的当前状况和将来的升值空间；赵璐（2017）以资本化率及租售比的相关基本理论为基础探讨了商业房地产估计中运用租售比确定资本化率的问题；王华、李雯雯、牛继强、刘殿峰（2020）针对市场法可比实例选取以及特征权重确定主观随意性较强的问题，引入了基于人工神经网络的地价影响特征权重学习机制对市场法的估价准确度进行改进；唐娅芳（2016）引入层次分析法对房地产评估市场法的传统因素进行修正，并分贝采用采用传统市场法和基于层次分析法的市场法比较评估 yz 房地产项目；陈涛（2016）在商业房地产评估中引入模糊数学理论，结合模糊数学中模糊识别法、隶属度以及指数平滑法等理论方法，构建了市场比较法的模糊数学评估模型，分别解决了市场比较法中可比交易实例选取、因素修正、综合价格求取的问题，结合模糊数学中模糊综合评判法与层次分析法等理论方法，构建了收益法的模糊数学评估模型，解决了收益法中还原利率求取的问题；冯谦（2019）将层次分析法与模糊数学相关理论相结合，构建ahp-模糊综合判定模型对传统的评估方法进行改进和适用性分析，最后结合商业房地产评估的实例进行模型应用，并将模型应用前后的评估结果进行比较分析，证实模型在商业房地产价值评估中具有可行性，且模型的应用有效的提高评估结果的客观性，使得评估结果更具参考价值。
4. 计划与进度安排
研究计划
2022.1.5-2022.1.15
5. 参考文献
参考文献：
[1]杨飞燕. 基于蒙特卡罗模拟的商业地产收益法评估[d].青岛理工大学,2019.
[2]陈涛. 基于模糊数学的商业房地产评估方法研究[d].重庆理工大学,2016.
